Prawo pierwokupu lokali i budynków na terenach popowodziowych

Dzisiejszy wpis miał dotyczyć zupełnie innego tematu ale postanowiłem napisać o sprawie z którą Klient zgłosił się do mnie tydzień temu. Wprawdzie nie dotyczy to stricte szeroko pojętego biznesu a w większości przypadków transakcji niezwiązanych z działalnością gospodarczą i jest rozwiązaniem czasowym ale uważam, że jest to doskonały przykład błędów ustawodawcy, które powodują powstanie wielu problemów nie tylko dla przedsiębiorców ale przede wszystkich dla przysłowiowego Kowalskiego. O czym mowa? O jednym przepisie wprowadzonym przez specustawę powodziową, a mianowicie o art. 27a ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi.

Gminy poszkodowane

Zgodnie ze wskazanym powyżej przepisem, obowiązującym od 5 października 2024 r., „Gminie wskazanej w przepisach wydanych na podstawie art. 1 ust. 2 i w okresie wskazanym w tych przepisach przysługuje prawo pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych położonych na obszarze tej gminy. Nabyte przez gminę lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy.” Gdy 11 października rozmawiałem o tym przepisie z Klientem, byłem zdziwiony, że jeszcze nikt tego nie nagłośnił w mediach, ponieważ w mojej ocenie skutkiem wprowadzonej regulacji prawnej będzie chaos na rynku nieruchomości. Cytowany przepis odwołuje się do Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wykazu gmin, w których są stosowane szczególne rozwiązania związane z usuwaniem skutków powodzi z września 2024 r., oraz rozwiązań stosowanych na ich terenie. Pierwotnie rozporządzenie to przy ustalaniu objętych nim gmin odwoływało się do rozporządzeń w sprawie wprowadzenia stanu klęski żywiołowej, natomiast obecnie po zmianie obowiązującej od 16 października 2024 r. gminy te zostały wymienione w treści tego rozporządzenia. Ostatecznie gminami poszkodowanymi, a więc gminami na terenie których stosowany będzie cytowany wcześniej art. 27a są:

  1. w województwie dolnośląskim:
    • wszystkie gminy położone na terenie powiatów bolesławieckiego, dzierżoniowskiego, jaworskiego, kamiennogórskiego, karkonoskiego, kłodzkiego, legnickiego, lubańskiego, lwóweckiego, średzkiego, świdnickiego, wałbrzyskiego, wołowskiego, ząbkowickiego, zgorzeleckiego i złotoryjskiego oraz miasta na prawach powiatu Jelenia Góra, Legnica i Wałbrzych,
    • w powiecie głogowskim – gmina miejska Głogów, gmina wiejska Głogów, gmina Kotla, gmina Pęcław i gmina Żukowice,
    • w powiecie górowskim – gmina Jemielno,
    • w powiecie lubińskim – miasto i gmina Ścinawa,
    • w powiecie oławskim – gmina miejska Oława i gmina wiejska Oława,
    • w powiecie strzelińskim – gmina Strzelin,
    • w powiecie wrocławskim – gmina Kąty Wrocławskie, gmina Mietków i gmina Sobótka;
  2. w województwie lubuskim:
    • w powiecie krośnieńskim – gmina Dąbie i gmina Krosno Odrzańskie,
    • w powiecie nowosolskim – gmina Bytom Odrzański, gmina Kolsko, gmina miejska Nowa Sól, gmina wiejska Nowa Sól, gmina Otyń i gmina Siedlisko,
    • w powiecie słubickim – gmina Cybinka i gmina Słubice,
    • w powiecie wschowskim – gmina Szlichtyngowa,
    • w powiecie zielonogórskim – gmina Bojadła, gmina Czerwieńsk, gmina Nowogród Bobrzański, gmina Sulechów, gmina Trzebiechów i gmina Zabór,
    • w powiecie żagańskim – gmina miejsko-wiejska Szprotawa i gmina wiejska Żagań oraz miasto Małomice i miasto Żagań;
  3. w województwie opolskim – wszystkie gminy położone na terenie powiatów brzeskiego, głubczyckiego, kędzierzyńsko-kozielskiego, krapkowickiego, nyskiego, opolskiego i prudnickiego;
  4. w województwie śląskim – wszystkie gminy położone na terenie powiatów bielskiego, cieszyńskiego, pszczyńskiego i raciborskiego oraz miasto na prawach powiatu Bielsko-Biała.

Na terenie gmin poszkodowanych okres stosowania art. 27a ustalono do 30 kwietnia 2025 r.

Prawo pierwokupu

Na czym polega prawo pierwokupu przyznane poszkodowanym gminom? Otóż jeżeli chcielibyśmy sprzedać lokal mieszkalny lub budynek mieszkalny jednorodzinny (a właściwie nieruchomość zabudowaną takim budynkiem) położony na terenie wskazanych gmin to najpierw o treści umowy sprzedaży należy powiadomić gminę, która w ciągu 30 dni może zdecydować o skorzystaniu z prawa pierwokupu i nabyć nieruchomość na warunkach wskazanych w pierwotnej umowie. Jeżeli gmina nie zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu to wtedy dopiero może dojść do sprzedaży nieruchomości podmiotowi trzeciemu. Niestety wprowadzenie art. 27a ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi już doprowadziło do wielu problemów, ponieważ wielu notariuszy nie wiedziało o nowych przepisach i zostały podpisane akty notarialne bez powiadomienia gmin o możliwości skorzystania z prawa pierwokupu i w związku z tym umowy te mogą zostać uznane za nieważne. Trzeba przyznać, iż wprowadzenie tak istotnego ograniczenia w obrocie nieruchomościami w specustawie powodziowej było delikatnie mówiąc niefortunne. Po pierwsze należy zwrócić uwagę na tempo prac nad ustawą – projekt ustawy wpłynął do Sejmu 25 września, 3 października Prezydent podpisał uchwaloną przez Sejm ustawę a już dwa dni później przepisy weszły w życie. Po drugie godzi się zauważyć, że aby ustalić gdzie i w jakim okresie obowiązuje prawo pierwokupu należało najpierw odnaleźć wspomniany art. 27a, następnie odszukać art. 1 ust. 2 i ustalić jakie przepisy zostały wydane na jego podstawie a następnie poszukać kolejnych rozporządzeń (w sprawie wprowadzenia stanu klęski żywiołowej) aby ostatecznie ustalić na terenie których gmin obowiązują te przepisy. Po trzecie – czy obywatel powinien się spodziewać, że wśród przepisów mających uregulować pomoc dla powodzian znajdzie się przepis ograniczający obrót nieruchomościami? Według mnie – nie. Trzeba pamiętać, że nie wszyscy mieszkańcy wskazanych gmin ucierpieli wskutek powodzi lub mieli z nią bezpośrednią styczność – część tych gmin nie była zalana, w związku z czym trudno się spodziewać aby mieszkańcy tych terenów wiedzieli o dodatkowych komplikacjach, które ich spotkają przy sprzedaży nieruchomości.

Problemy związane z prawem pierwokupu

Jakie będą skutki wprowadzonych przepisów? Moim zdaniem przede wszystkim zmniejszy się liczba transakcji na rynku nieruchomości w przedmiotowych gminach. Nikt nie lubi komplikacji a w tym przypadku niewątpliwie czas przeprowadzenia transakcji wydłuży się nawet o 30 dni, ponieważ tyle czasu będzie miała gmina na skorzystanie z prawa pierwokupu. W związku z tym wielu sprzedających będzie wolało poczekać ze sprzedażą nieruchomości do 1 maja 2025 r. Skomplikuje się także sytuacja kupujących, którzy nie będą mieli pewności, że uda im się nabyć wybraną nieruchomość. Tu pojawiają się kolejne problemy – często rodzina sprzedaje swoje mieszkanie aby jednocześnie nabyć inne. W normalnych okolicznościach nie ma większych problemów, ale wprowadzenie prawa pierwokupu powoduje, że takie transakcje stają się bardzo ryzykowne, ponieważ swoje mieszkanie na pewno się sprzeda ale to nowe może nabyć gmina i wtedy rodzina zostanie bez dachu nad głową. Tak samo będzie wyglądała sytuacja osób, które wypowiedzą umowę najmu licząc na przeprowadzkę do nowego mieszkania, które w ostatniej chwili może „podkupić” gmina. Należy też pamiętać o tym, że część transakcji jest przeprowadzana pomiędzy członkami rodziny lub znajomymi i obu stronom zależy aby nieruchomość stała się własnością konkretnej osoby. Pojawia się także pytanie co z zakupem lokali na kredyt – przy wydłużonym czasie dopinania transakcji istnieje obawa, że kupujący nie zdąży skorzystać z oferty banku. Należy także pamiętać o zwiększonych kosztach związanych z zakupem nieruchomości skoro trzeba będzie podpisać dwie umowy – najpierw warunkowa a później tę właściwą. Co z kosztami poniesionymi na zakup nieruchomości, którą ostatecznie nabędzie gmina? Jak prawo pierwokupu wpłynie na rynek nieruchomości pod względem dostępności nieruchomości i ich ceny? Ciężko w tej chwili odpowiedzieć na to pytanie ale z całą pewnością można stwierdzić, że każda ingerencja w wolny rynek ma swoje konsekwencje. Moim zdaniem wprowadzenie prawa pierwokupu dla gmin było błędem, ponieważ nie wzięto pod uwagę wszystkich problemów jakie mogą wystąpić. Wskazane przeze mnie w tym wpisie problemy to zapewne tylko wierzchołek góry lodowej, ponieważ każdy przypadek jest inny i dopiero w trakcie stosowania przepisów okaże się jakie jeszcze komplikacje spowoduje ten jeden przepis. Niestety po raz kolejny okazuje się, że zbyt szybkie wprowadzanie zmian w przepisach niesie za sobą więcej szkód niż korzyści.

Zapraszam do komentowania i podzielenia się swoimi doświadczeniami z wprowadzonym prawem pierwokupu dla gmin.

Lorem ipsum dolor sit amet, consetetur sadipscing elitr, sed diam nonumy eirmod tempor invidunt ut labore et dolore magna aliquyam erat, sed diam voluptua. At vero eos et accusam et justo duo dolores et ea rebum. Stet clita kasd gubergren, no sea takimata sanctus est Lorem ipsum dolor sit amet.

Napisz komentarz